Certificado de Tradición y Libertad y Estudio de Títulos Inmobiliarios

¿Qué es el certificado de libertad y tradición?

El certificado de Tradición y libertad es el documento idóneo para demostrar quién es el propietario de un inmueble. Es un historial desde que el mueble nació en la vida jurídica hasta la actualidad.

Se podrá encontrar la historia de quienes han sido los propietarios. Si tienen limitaciones al dominio como por ejemplo: Constitución de patrimonio familiar, afectación a vivienda familiar, gravámenes hipotecarios que puedan afectar eventualmente su propiedad. También si encuentra como parte de una propiedad horizontal, si ha habido aclaraciones, el área, los linderos. Cada anotación le va a indicar el número de escritura pública mediante la cuál se efectuó el respectivo acto jurídico (Venta, hipoteca u otra) Y le indicará en qué notaría se encuentra. De esta manera usted se puede acercar a la respectiva notaría y buscar una copia del documento específico para hacer un adecuado estudio de títulos.

Cómo obtener el certificado de Libertad y Tradición

Para obtenerlo debe acercarse a una oficina de Instrumentos Públicos u Oficina de registro del círculo donde está ubicado el inmueble con el folio de matrícula inmobiliaria

¿Para qué sirve el Certificado de Tradición y Libertad?

Estudio de títulos con el certificado de Tradición y Libertad

Cualquier usuario, propietario puede entender lo que se presenta en el documento, sin embargo lo recomendable es contratar a un experto que pueda emitir un concepto y dictaminar si el inmueble se encuentra con toda su historia correcta y saneada. Sin embargo, hay datos básicos que sin necesidad de un abogado usted debe revisar. Por ejemplo, quién es el último propietario, así podrá usted saber si la persona que le está vendiendo el bien sí es el dueño o su representante y que usted no sea víctima de un fraude.

Normalmente un estudio de título se hace con retroactividad de 10 años. Porque esto tiene que ver con las restricciones que operan y aplican en el derecho. Así que este es el tiempo que se sugiere revisar con detalle las escrituras y anotaciones en el certificado.

¿Cuándo se hace un estudio de títulos con el Certificado de Tradición y Libertad?

Lo más importante al momento de adquirir o comprar un inmueble es realizar un buen estudio de títulos. Muchas veces los adquirientes o personas interesadas en comprar un bien compran un certificado de tradición y libertad y solo revisan que la última persona que aparece como propietario sea aquella que les esté vendiendo, o que no encuentren embargos en las últimas anotaciones. Sin embargo, esta es una revisión muy superficial. Se deben solicitar o buscar también las escrituras públicas, y leer por completo los negocios jurídicos allí pactados. Si al leer estos documentos usted no está completamente seguro de la información presentada, lo recomendable es contratar los servicios de abogados especializados en esta área del derecho comercial para que no sufra posteriormente dolores de cabeza que pudieron ser previstos con anterioridad.

Qué periodo de tiempo se debe revisar al estudiar un certificado de Tradición y Libertad.

EL mínimo tiempo que debe revisarse son 10 años. Y obtener en las notarías respectivas todas las escrituras públicas de las anotaciones que establezca el acta de libertad y tradición del inmueble. Sin embargo, algunas entidades financieras solicitan hasta 20 años de revisión para estar completamente seguros de no tener problemas.

Cuando se hace el estudio de cada acto en particular, lo que se debe ver es si existen condiciones resolutorias. Estas significan que, si se cumplen algunos hechos preestablecidos en una de estas escrituras, se anularía cualquier acto protocolario posterior a la fecha del mismo.

Condición Resolutoria en un estudio de títulos inmobiliarios.

Al hablar de condición resolutoria debemos entender primero qué es una condición. Este es un hecho futuro e incierto (Puede que suceda o no. Cunado se habla de la condición resolutoria encontramos la condición resolutoria tácita, que es la contemplada en el artículo 1546, que establece que todo contrato bilateral lleve una condición resolutoria. Es decir, siempre que haya contratos en que las partes tienen obligaciones recíprocas (tengan deberes o compromisos mutuos), su incumplimiento conlleva a que la parte cumplida pueda exigir la terminación del contrato o el cumplimiento con la indemnización de los perjuicios ocasionados. En este caso la condición resolutoria estaría supeditada al incumplimiento de una de las partes.

Por otra parte, la condición resolutoria expresa o Pacto comisorio, que se encuentra en el artículo 1935 y 1937 del código civil, lo que nos dice es que ya no hay un pacto tácito, sino que dicen explícitamente cuál es un hecho futuro incierto que puede dar lugar a la resolución del contrato.

Otro aspecto muy importante a tener en cuenta es que, si va a ser en una adquisición de un bien inmueble, esa condición resolutoria debe estar escrita en el folio real de matrícula inmobiliaria. Cuando no sea así no surte ningún efecto la condición resolutoria.

En general la gente considera que los contratos de compraventa se perfeccionan con el pago del precio. Y esto está errado. En un pacto de compraventa se puede establecer el pago del precio a futuro. Así que lo que importa es que si se hace la tradición y aún no se ha pagado la totalidad del precio se puede dejar estipulado que sobre ese precio faltante se pueda definir una condición resolutoria. Bien sea tácita, porque se dice, si no se paga de a resolver. O expresa, cuando las partes definen las condiciones de cuando y donde se va a pagar.

Lo importante en los estudios de títulos es definir que todas las condiciones resolutorias previas se han resuelto de forma positiva para verificar si eventualmente se puede comprar el inmueble. Posteriormente proceder a realizar una compra de forma más tranquila.

¿Qué hacer si existe una Condición Resolutoria en el el certificado?

Si el título tiene inscrita una condición resolutoria lo que se debe solicitar es el levantamiento. De igual forma en la que cuando usted hace un estudio de títulos y encuentra que el bien inmueble se encuentra hipotecado, y el enajenante le indica que ya el bien no está garantizando el pago de ninguna deuda, se acude al banco o particular beneficiario de esa hipoteca y se realiza el levantamiento en el acta. De esta misma manera cuando se encuentran Condiciones Resolutorias, se acude al beneficiario al beneficiario de la condición resolutoria o acreedor, solicitando una escritura aclaratoria con el levantamiento de esta condición resolutoria. 

Contrato de Promesa de Compraventa de Inmueble

Cuando nos referimos a la promesa de compraventa de un bien inmueble, hablamos de un documento que tiene las formalidades de cualquier otro contrato, pero se considera preparatorio. Es decir, es un contrato en virtud del cual dos personas se obligan a hacer o no alguna cosa. Generalmente, en la promesa de contrato se someten a plazo o condición, la celebración de otro negocio jurídico que puede ser una compraventa, un pago o permuta, que incluso podría no referirse específicamente de un bien inmueble sino que puede tratar sobre un vehículo u otro.

La promesa de contrato de compraventa NO es el contrato de compraventa. Esta es una confusión común y puede conducirlo a errores mayores. En el primero, las dos partes prometen en determinada fecha o bajo determinadas condiciones celebrar la compraventa. Pero mientras no se celebre un contrato definitivo de compraventa con escritura pública no hay formalmente ningún cambio en la historia jurídica del bien inmueble objeto de la negoción.

Una cosa a tener en cuenta es que la promesa debe incluir todos los elementos que contendrá el contrato prometido. De tal forma que solo falte solemnizarlo.

Cuáles son los requisitos legales para que exista la promesa de contrato de compraventa.

El código civil exige que sea por escrito y que cumpla con todas las formalidades propias de cualquier contrato en Colombia. Es decir, que recaiga sobre un objeto lícito en una causa lícita, que los contratantes sean capaces. Y que se estipule en la promesa el plazo o la condición. Es decir que se establezca la fecha determinada cierta, o el hecho que puede ser incierto en el caso de la condición en la cual se someten los sujetes para celebrar el contrato prometido. Por ejemplo, debe establecerse qué día, a qué hora y en qué notaría se van a encontrar los contratantes para firmar la compraventa como tal. De lo contrario su contrato podría no ser exigible en caso de incumplimiento.

1. Que estipule el objeto sobre el que recae la promesa.
2. Todos los bienes u objetos sobre los que recae la promesa deben estar explicita y claramente identificados, con todos sus números de identificación como número catastral, dirección física, número de matrícula inmobiliaria y hasta las placas de un carro cuando se trate de vehículos.
3. El precio del inmueble o cosa que se vaya a comprar.
4. Cláusulas accesorias que suelen ponerse en este tipo de contratos. Por ejemplo, la cláusula penal o las arras, que prevén los hechos de incumplimiento.
5. Cláusulas compromisorias también son usuales donde se especifica cómo se van a resolver los conflictos en caso de incumplimiento o desacuerdo.